ACHETER / VENDRE AVEC UN NOTAIRE

Vous avez un bien immobilier à vendre ou vous recherchez un bien immobilier à acheter, pensez alors à faire appel à votre notaire.

Si les transactions de particulier à particulier sont possibles, elles sont de plus en plus délicates à mener en toute sécurité. Le nombre de documents et d'informations obligatoires à obtenir en vue d'une mise en vente est devenu très important : diagnostics ou constats techniques relatifs au plomb, à l'amiante, aux termites, aux performances énergétiques, à l'installation de gaz, à l’installation électrique, à la superficie, aux risques naturels ou technologiques, etc..

Tout manquement à ces obligations peut avoir des conséquences très importantes, tant pour le vendeur que l'acheteur puisqu’en cas de procès le juge pourra réduire le prix de vente voire annuler toute la transaction.

Le chemin pour vendre ou acheter un bien immobilier, notamment un logement, est semé d'embûches et nécessite un accompagnement juridique fiable. Rechercher un acquéreur pour l'appartement que vous voulez vendre et vous aider à rechercher la maison de vos rêves fait partie des services que votre notaire peut vous rendre.

Certains notaires disposent d’un service de négociation immobilière. Ils diffusent des annonces, font visiter le bien et participent à la négociation entre vendeur et acquéreur.

Grâce sa connaissance du marché immobilier et aux bases de données notariales dont il dispose, le notaire est en mesure de vous proposer la juste valeur de vente, ce qui constitue bien souvent un gain de temps considérable pour la réalisation de la transaction. De plus, sa compétence juridique est une garantie sur le bon déroulement de la vente.

Pour cette activité, les notaires sont également soumis à un tarif national fixé par le Ministre de la justice. Les émoluments sont fixés par décret et s’élèvent à 5 % HT du prix de vente jusqu’à 45 735 €, et 2,5 % HT au delà. Les honoraires du notaire sont obligatoirement affichés dans l’office.

N'hésitez pas à interroger votre notaire et à le rencontrer. Officier public et professionnel libéral indépendant, il vous fournira le complément d'informations nécessaires à toutes prises de décisions.

FAIRE EXPERTISER UN BIEN PAR L'INTERMEDIAIRE D'UN NOTAIRE

L'EXPERTISE IMMOBILIERE NOTARIALE Une valeur de référence L'expertise immobilière est la recherche par un spécialiste, le notaire expert, de la valeur d’un bien ou plus généralement d’un droit immobilier. Il va analyser de façon approfondie tous les éléments : le titre de propriété, le cadastre, les règles d’urbanisme applicables, la surface, les matériaux utilisés pour la construction…. , tout ceci afin de déterminer la juste valeur du bien expertisé.

notaires experts : http://public.notexpert.fr

Quels biens peuvent faire l’objet d’une expertise ?

Le notaire peut répondre à toutes formes d’expertises immobilières, et ainsi déterminer la valeur vénale de biens de nature très différente.
Bien sûr, il s’agit très souvent de biens courants : terrains, maisons, appartements, locaux commerciaux et professionnels. Mais, parfois, l’expertise peut porter sur des biens plus spécifiques : un immeuble entier, une exploitation agricole, un hôtel, un château, des entrepôts, une clinique, voire une résidence de tourisme ou un cinéma. Tous les biens immobiliers peuvent donc être expertisés.

Dans quels cas peut-on avoir besoin d’une expertise ?

L’expertise s’avère utile dans de nombreuses situations. Elle est nécessaire lors de la réalisation de projets familiaux, patrimoniaux, professionnels tels que :
- Vente, acquisition : En matière de transaction immobilière, le vendeur a une tendance naturelle à surévaluer son bien, et inversement l’acquéreur à le déprécier. Le notaire expert favorisera une transaction sans équivoque par une évaluation détaillée et objective du bien.
- Donation, succession, et partage familial : en cas de transmission anticipée de leur patrimoine, des parents demanderont au notaire expert de vérifier la valeur des lots afin que l’égalité soit respectée entre les enfants. Ceci permettra de lever les doutes et de prévenir les conflits. L’expertise peut aussi se justifier pour sortir d’une indivision en favorisant le consensus.
- Divorce : dans le cadre de partage de communauté, lorsqu’un des époux souhaite conserver un bien commun et doit donc racheter la part de l’autre, l’intervention du notaire expert facilitera l’accord des époux.
- Apport en société, vente de parts de SCI

Elle peut également présenter un intérêt en cas d’emprunt. Elle permettra de rassurer l’organisme prêteur sur la valeur réelle du bien hypothéqué.

Elle peut enfin être très précieuse vis à vis de l’administration fiscale : elle permettra au notaire de défendre efficacement son client en cas de litige avec l’administration fiscale (redressement dans le cadre de succession ou donation), en s’appuyant sur les données objectives contenues dans son rapport, et aussi de déterminer si une personne est assujettie à l’impôt sur la fortune.

Comment se déroule l’expertise, et quels sont les documents nécessaires ?

La détermination de la juste valeur d’un bien nécessite bien entendu une analyse juridique, technique, mais aussi socio-économique environnementale. En effet, s’agissant de ce dernier critère : le dynamisme économique d’une région, la desserte par les transports, la présence d’établissement scolaire et universitaire, la présence d’équipements (commerce) et services publics, et l’environnement géographique et culturel sont autant de facteurs qui vont influer sur la valeur d’un bien.

Les différentes étapes de l’expertise

1 – Etude des pièces et documents fournis pour constituer le dossier
Le notaire expert va réunir tous les éléments concernant le bien. Mais il ne peut réaliser sa mission qu’avec la collaboration de son client. Ce dernier devra fournir un certain nombre de documents afin de faciliter le bon déroulement de l’expertise.
Les documents indispensables sont :
- le titre de propriété
- le plan cadastral
- les diagnostics : amiante, plomb, termites, et une attestation de surface (dite loi CARREZ).
- l’avertissement de taxe foncière
- Pour une maison : le permis de construire (et plans), certificat de conformité, actes contenant des servitudes,
- Pour un appartement : le règlement de copropriété, les derniers procès verbaux d’assemblées générales (pour savoir si des travaux ont été votés ou sont prévus), relevé annuel de charges, la facture de chauffage s’il s’agit d’un chauffage individuel.
- Si le bien est loué : copie du bail. Le notaire expert vérifiera la durée du bail, le montant du loyer, les garanties fournies par le locataire, et si ce dernier est à jour de ses loyers.
Cette liste n’est pas exhaustive. Certains documents supplémentaires peuvent être nécessaires à l’élaboration d’une expertise complexe.

2- Interrogation du MIN (marché immobilier des notaires)
Le MIN est une base de données consultable par les notaires qui permet d’avoir des références de ventes dans le secteur considéré.

3- Consultation de documents auprès du service de l’urbanisme de la mairie
Cette étape est essentielle pour l’expertise des terrains, des maisons. Elle consiste :
1. dans la lecture du Plan d’occupation des sols (ou Plan local d’urbanisme) pour connaître notamment le Coefficient d’occupation du sol (COS), l’éventuelle surface minimale pour construire, et la hauteur maximale des constructions, et plus généralement lesdifférentes contraintes en matière d’urbanisme et restrictions au droit de construction (servitudes d’utilité publique…).
2. repérage de la rue de la maison ou du terrain expertisé sur la carte de zonage (zone Urbaine dite U, Zone Naturelle dite N)

4- Visite des lieux et éventuelles enquêtes socio-économiques
Une expertise digne de ce nom nécessite que le notaire expert se rende sur place. Cette visite détaillée lui permettra d’appréhender l’état du bien et sa situation, et de vérifier la cohérence avec les informations contenues dans les documents fournis.
Il remplira une fiche de visite contenant notamment : la date de la construction, les matériaux et corps d’état (maçonnerie, charpentes, couvertures, menuiseries, isolation, chauffage, plomberie, électricité…) leur qualité et vétusté, les éléments d’équipement et de confort (piscine, terrasse, jardin privatif…)…
La visite sera complétée d’une « enquête de proximité » pour mieux connaître l’environnement du bien. Cette connaissance pourra aussi être le fruit d’articles de presse ou de recherches plus spécifiques.

5- Application des méthodes d’évaluation
Une fois tous ces éléments réunis, le notaire expert appliquera les méthodes d’expertise les mieux adaptées au bien évalué.

6- Rédaction du rapport d’expertise
Au rapport d’expertise seront annexés les grilles de méthode, et éventuellement un plan cadastral et des photographies du bien.

Quelles sont les méthodes d’expertise utilisées par le notaire expert ?

En matière d’expertise immobilière, il existe plusieurs méthodes. On peut citer parmi les plus utilisés :
Les méthodes par comparaison :
- la méthode dite par sol et construction : elle est utilisée pour l’évaluation des maisons. Elle consiste à apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble : le terrain d’une part, et la construction d’autre part. Mais le prix d’un immeuble correspond rarement à l’addition de la valeur de son terrain et celle de sa construction. Aussi, un coefficient d’adaptation est appliqué en tenant compte des critères socio-économiques (emploi, transport, scolarité, équipement, voisinage..).
- la méthode comparative bâti terrain intégré : elle s’appuie sur les références du MIN pour déterminer un prix au m2 moyen. Cette méthode est utilisée pour des maisons facilement comparables (lotissement, maisons de ville en continuité). C’est la méthode retenue par l’administration fiscale.
- la méthode comparative par régression statistique : elle consiste à analyser le panel de références sélectionnées par le notaire expert, la régression permettant de minorer mathématiquement l’impact d’éventuelles distorsions de valeurs.
La méthode par capitalisation
C’est une approche financière de l’expertise. Elle consiste à déterminer la valeur d’un immeuble à partir de sa rentabilité.

Pour que l’expertise soit fiable, le notaire expert va généralement retenir trois méthodes. Il donnera son appréciation en pondérant les différentes méthodes en fonction de leur adaptation au bien expertisé.

Au terme de cette étude, une constatation s’impose : évaluer un bien immobilier est une opération complexe. L’expertise immobilière nécessite des compétences juridiques, et techniques mais aussi financières et économiques. Seul professionnel à intervenir d’un bout à l’autre de la chaîne immobilière, le notaire est de ce fait un interlocuteur indispensable lors de l’expertise d’un bien immobilier.